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El mercado inmobiliario ha estado en constante cambio, mi intención es tratar de explicarlo de la manera más detallada y clara posible con la finalidad de que ustedes como propietarios puedan tener información real de un especialista que esta sumergido día con día en el comportamiento de este mercado inmobiliario en la Ciudad de México.

Cabe mencionar que si bien cada propiedad en el mercado tiene un impacto diferente y hay que analizar cada situación en particular, hay muchos puntos y factores que son generales y son en estos puntos en donde quiero enfocarme, me gustaría partir justamente de la generalidad para que posteriormente con estos términos en mente sea más fácil analizar cada propiedad en particular.

LEY DE OFERTA Y DEMANDA

De 2012 al 2016 el mercado inmobiliario en la CDMX tuvo mucho aumento, mucha plusvalía en general, ya que después de la crisis de 2008 el mercado estaba muy constante y se empezaron a construir muchos desarrollos nuevos, cambios urbanos, etc.
Por decirlo de una manera estábamos todos muy felices 😃
No había ningún acontecimiento que moviera esta tendencia a la alza.

Pero a partir del 2017 el mercado ha estado moviéndose de manera muy distinta:

  • Primero a raíz del terremoto
  • Después Donald Trump asumiendo la presidencia en Estados Unidos, lo que generó mucha incertidumbre en los mercados internacionales,
  • Después tuvimos el cambio de gobierno en nuestro país y con AMLO de igual manera mucha incertidumbre
  • Después la contingencia por el Covid-19

Todos estos acontecimientos hay que entender como es que impactan en el mercado inmobiliario:
Bueno el mercado inmobiliario se traduce en oferta y demanda, si tenemos poca oferta, es decir, pocos productos (en este caso los productos son los inmuebles) y hay mucha demanda, es decir, mucha gente queriendo comprar, los precios de la oferta pueden ser mejores.
Esto es algo parecido a la ley de la escasez, cuando algo se considera escaso y muy valuado por la demanda su valor se aprecia.
Por otro lado si tenemos mucha oferta, mucho productos en le mercado y hay menor demanda, es decir, que el número de compradores no alcanza a cubrir la cantidad de la oferta, entonces en ese caso los precios bajan. ¿Por qué?.-Pues por que al haber muchas opciones los compradores decidirán siempre las mejores opciones y que negocien el mejor precio.

En este orden de ideas, con todos estos acontecimientos antes mencionados, hay mucha gente que siguen creyendo que sus inmuebles deben valer más simplemente por sus ideologías, mala asesoría o simplemente por la idea de que un inmueble siempre debe valer más cada año.(Hablaré esto mas adelante)

Ahora bien hay que entender la plusvalía y las tendencias.
Tienes un propiedad, es verdad que se va apreciando con el paso del tiempo, pero los bienes raíces son inversiones que dan los mejores rendimientos en el largo plazo, cada año sube la plusvalía pero pude subir mucho o puede subir poco y este es mi punto:
El punto es que una propiedad puede valer lo que uno pretende o puede valer lo que el mercado ofrece, puede subir un 3% anual o puede subir un 15 %, en cualquier caso SUBE⬆️, siempre sube, pero no es lo mismo subir un 3% anual, que un 6%, 8%,15%, 50%, pero siempre sube y justamente en función de la ley de oferta y demanda depende el movimiento de estas tendencias.
Por ejemplo:
Si hoy tienes un inmueble que vale 3 millones de pesos, pero tu pretendes venderlo en 4 millones, posiblemente en una tendencia similar al periodo 2012-2016 , si pones en oferta el precio de 4 millones, seguro lo consigues o habría una negociación leve, pero hoy no estamos en esa tendencia, con todos estos cambios hoy el mercado ya no se comporta así, por lo que seguramente hoy te ofrecen los 3 millones y punto.
Y esto no significa que este mal por que es lo que realmente vale el inmueble y mucho menos significa que estas rematando o malbaratando, significa que el mercado ya no esta pagando sobreprecios, porcentajes que hacen que las propiedades cierren con plusvalías altísimas, por que la situación actual no permite ese tipo de riesgo y al haber muchas opciones, no es que nuestro inmueble sea único, pues el mercado comprador con calma sabe que media CDMX se vende y encontrará la opción que tenga el mejor precio.

Ahora en este ejemplo anterior si tu inmueble vale 3 millones y tu lo compraste en 2 millones volvemos al mismo punto, estas ganando, no estas ganado tal vez una plusvalía anual fuerte de 20% o 25% anual como se tenia en periodo 2012-2016, tal vez solo este ganando un 5% pero simple matemáticas, positivo es positivo.

El escenario que nos preocuparía a todos es que la situación estuviera tan mal que si compraste un inmueble en 2 millones, lo tengas que vender en 1.5 millones, ahí si es negativo y entonces si estamos hablando de depreciación y minusvalías.
Pero no es el caso, una cosa es que no tengamos una super tendencia a la alza como en 2012-2016 y otra es que se estén depreciando los inmuebles o haya minusvalías, son dos conceptos completamente diferentes. Hoy en promedio hay una movimiento y plusvalía anual de 3 a 6%.
También si sumamos a todo esto las construcciones y desarrollos de vivienda nueva pues entonces tenemos una sobre oferta.
Ahora bien, esto fue por un lado un poco del comportamiento en general contra nuestro panorama actual y los acontecimientos que han provocado cambios en la oferta y demanda.



¿Como piensa el comprador?
Otro factor muy interesante y aquí es donde también esta la otra clave del exito, que muy pocos saben, conocen o estudian.

  • ¿Quién compra?
  • ¿Por qué compra?
  • ¿Cómo compra?
  • ¿Qué los motiva a comprar?

Muchas decisiones a la hora de comprar son instintivas, otras son socialmente adquiridas. Segmentar y analizar como antropológicamente compra en México una persona es clave también para poder destacar entre tanta competencia.

He notado que zonas como del valle, condesa, roma, polanco, santa fe, etc. Por lo mismo de sus precios muy altos hoy son de las que tienen mucha oferta parada y la demanda esta comprando en zonas cercanas o incluso no importa si tienen que desplazarse (al fin muchos están en home office) y están comprando en zonas que tienen precios mucho mas accesibles. 

Otro ejemplo: Si hoy todos están en sus casas por contingencia, pues mejor prefieren sacrificar cercanía a sus trabajos y comprar en zonas en donde compran casa por el mismo precio que en del valle o condesa pagan por un depa.

En fin hay muchísimos casos de comparativas y ejemplos, el punto es entender un poco en donde estamos parados, ya que el mercado si hay y se mueve, pero no todos logran vender por aferrarse a comportamientos del pasado, hay que ser flexibles y movernos con el mercado.

Por último quiero comentarles algo súper importante:
Si hoy estás vendiendo o estás pensando en vender, realmente es importante tener una muy buena asesoría respecto a estos puntos, precios, etc. Ya que si no estas seguro de querer entrar al mercado actual y ser flexible lo mejor es NO poner en venta, lo que más nos afecta hoy es la cantidad de vendedores que por decirlo de una forma realmente no están dispuestos a aceptar la situación de mercado actual y todas esas propiedades listadas se convierten en estadísticas de inmuebles que no se venden o tardan mucho en vender y otras personas las toman como referencia o los peritos las comparan en avalúos.
Si quitáramos todas esas propiedades del mercado, tendríamos solo “el pan caliente”, habría menos oferta, nivelaríamos la cantidad de oferta con la demanda y así se moverían las propiedades más rápido, dando lugar a mejores estadísticas y comparativas y retomar de nuevo la tendencia alcista.

Me pongo a sus órdenes y las órdenes de sus conocidos para seguir trabajando para ustedes y brindar asesorías personalizadas.

By Gustavo Pimentel

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